사흘간 흥미롭게 토론회를 지켜보았습니다. 그 이유는 종전에는 전문가들만이 토론을 했었는데 이번에는 국민들도 참석하고, 의견수렴도 이루어지다 보니 좀 색다른 느낌이었습니다. 이제 7월 말 부동산 세제개편 공식 발표를 앞두고 관계 부처의 사흘간 집중 토론회가 마무리되었습니다. 이번 토론회는 국토교통부, 금융위원회, 재정경제부가 순차적으로 진행하며 향후 부동산 시장의 제도적 방향성을 가늠할 수 있는 중요한 이정표를 제시했습니다.
다가오는 7월 23일 대통령 주재 부동산 대토론회를 거쳐, 이르면 7월 말에서 8월 초 사이에 최종 세제개편안이 확정 발표될 예정입니다. 세제 변화의 유력한 시나리오와 자산 유형별 구체적인 행동 지침을 정리해 드립니다.
관계 부처 토론회로 보는 부동산 정책 핵심 쟁점
부동산 시장의 안정과 활성화를 두고 정부 부처와 전문가들 사이에서 세 가지 주요 분야의 쟁점이 다뤄졌습니다.
주택 공급 파이프라인 복원과 비아파트 활성화
국토교통부 토론회에서는 인허가부터 착공, 준공에 이르는 주택 공급망의 정상화가 핵심 과제로 제시되었습니다.
정비사업 현장의 이주비 대출 규제 완화 등 대출 병목 현상을 해결해 착공을 유도하겠다는 의지가 강조되었습니다. 공급 부족 우려를 해소하기 위해 비아파트 부문의 규제를 완화하는 방안도 주요하게 다뤄졌습니다.
실수요자 대출 규제 완화와 집값 자극 우려의 대립
금융위원회 토론회에서는 청년 및 실수요자 대출 규제 완화와 전세대출 조정을 두고 찬반 의견이 팽팽히 맞섰습니다.
대출 규제를 완화하는 것이 청년층의 주거 사다리 복원에 필수적이라는 주장과, 공급이 제한된 상태에서 자금 지원을 늘리면 집값 상승을 자극할 뿐이라는 신중론이 팽팽하게 대립했습니다. 고가주택 대출에 거시건전성 관리부담금을 부과해 수요를 조절하자는 대안도 함께 제시되었습니다.
보유세 중심 세제 운영과 거래세 완화 방향성
재정경제부 토론회에서는 종합부동산세를 주택 수가 아닌 가액 중심으로 개편해야 한다는 목소리가 지배적이었습니다.
양도소득세 등 거래세는 시장의 매물 잠김을 유발해 가격 변동성을 키우므로 부담을 낮추고, 보유세 중심으로 세제를 단순화하자는 의견이 힘을 얻었습니다.
7월 말 부동산 세제개편안 5대 유력 시나리오
이번 세제개편안에 포함될 가능성이 높은 것으로 검토되는 5가지 주요 시나리오를 심층 분석합니다.
공정시장가액비율 인상을 통한 보유세 신속 조정
올해 종부세 과세 기준일(6월 1일)이 이미 지난 상황에서, 세율 조정 없이 시행령 개정만으로 세 부담을 바꿀 수 있는 공정시장가액비율 인상이 최우선 카드로 거론됩니다.
현재 60%인 비율이 80% 수준으로 상향되면 별도의 법 개정 없이도 실질적인 보유세 체감액이 늘어납니다. 다만 공시가격 상승률이 높았던 서울 일부 고가 아파트의 경우 세 부담 상한선에 걸려 실제 증가 폭이 제한적일 수 있습니다.
종합부동산세 기준의 주택 수에서 가액 중심으로의 전환
종부세 과세 체계를 현행 다주택자 기준에서 보유한 주택들의 합산 가격(가액) 중심으로 전면 개편하는 방안이 유력합니다.
주택 수 기준의 중과세가 오히려 '똘똘한 한 채' 선호 현상을 부추겼다는 지적을 보완하기 위한 조치입니다. 1세대 1주택자의 종부세 과세 기준선(현행 공시가 12억 원)을 상향하는 방안도 논의 중이나, 이는 국회 법 개정이 필요한 사안입니다.
양도소득세 장기보유특별공제의 실거주 요건 강화
양도세 계산 시 적용되는 장기보유특별공제 혜택이 단순 보유 기간보다 실제 실거주한 기간을 더 우대하는 방식으로 재편될 전망입니다.
아무리 오래 주택을 보유했더라도 본인이 직접 거주하지 않았다면 공제율이 대폭 축소될 수 있습니다. 갭투자 등 비실거주 목적의 주택 매수를 억제하려는 정부의 기조가 반영된 결과입니다.
거래세 완화 범위의 선별적 적용
일시적 2주택자나 지방 미분양 주택 취득 등 시장 연착륙에 필요한 선별적인 영역에서만 거래세 완화 혜택이 주어질 가능성이 높습니다.
전면적인 거래세 인하는 시장 과열을 자극할 우려가 있어, 매물 잠김을 해소하는 수준의 제한적 완화 시나리오가 유력하게 검토되고 있습니다.
등록임대사업자 세제 특례 축소 가능성
등록임대 아파트의 매물 잠김 현상이 지적되면서, 기존 임대사업자들이 누리던 세제 특례 혜택이 일부 축소될 수 있다는 관측이 나옵니다.
최근 도입된 단기 임대제도에서 아파트가 제외된 것에 이어, 이번 개편안에서 추가적인 규제 조율이 이뤄질지 시장의 관심이 쏠리고 있습니다.
제도 변화에 따른 자산 유형별 행동 지침
발표될 세제개편안 중 시행령 개정 사항은 올해 안에 즉시 적용될 수 있지만, 법률 개정 사항은 국회를 거쳐 내년 이후 시행된다는 점을 이해하고 대비해야 합니다.
다주택자의 자산 포트폴리오 점검
다주택자는 보유 중인 주택들의 공시가격과 조정대상지역 여부를 다시 한번 정리해 두어야 합니다.
세제 개편으로 보유세 부담 가중치가 달라지면 보유할 주택과 처분할 주택의 우선순위를 재조정해야 하기 때문입니다. 다만 확정안 발표 전에 서둘러 매도 계약을 체결하는 것은 금물입니다.
비거주 1주택자(갭투자자)의 실거주 이력 확인
주택을 소유하고 있으나 직접 거주하지 않는 갭투자자의 경우 양도세 장기보유특별공제 혜택이 줄어들 가능성에 대비해야 합니다.
각 주택의 실제 거주 기간을 증빙할 수 있는 서류와 전입신고 이력을 미리 점검해 두고, 향후 매도 시점의 세 부담 변화를 시뮬레이션해 보시기 바랍니다.
실거주 1주택자의 공시가격 및 세액 모니터링
실거주 목적의 1주택자는 세제 지원책이 유지되는 편이므로 상대적으로 안전지대에 있습니다.
다만 본인 소유 주택이 고가 주택에 해당한다면 공정시장가액비율 조정으로 인해 종부세가 소폭 상승할 수 있으므로, 올해 공시가격과 예상 세액을 미리 확인해 두는 것이 좋습니다.
자주 묻는 질문
Q1. 공정시장가액비율이 오르면 종부세 고지서 금액이 얼마나 바뀌나요?
A1. 비율이 기존 60%에서 80%로 상향 조정되면 과세표준 자체가 약 33% 늘어나는 효과가 발생합니다. 동일한 세율표를 적용하더라도 실제 납부해야 하는 종부세액이 수십만 원에서 많게는 수백만 원까지 늘어날 수 있습니다.
Q2. 실거주하지 않은 1주택자도 양도세 부담이 늘어날 수 있나요?
A2. 예, 그렇습니다. 양도소득세 장기보유특별공제 제도가 보유 기간보다 '실거주 기간'을 중심으로 재편될 가능성이 높기 때문입니다. 오래 보유했더라도 실거주를 하지 않았다면 공제율이 대폭 낮아져 최종 양도세 부담이 이전보다 증가할 수 있습니다.
Q3. 이번 부동산 세제개편안은 언제부터 실제로 시행되나요?
A3. 개정 유형에 따라 시기가 다릅니다. 행정부 시행령 개정 사항인 공정시장가액비율 조정 등은 이르면 올해 하반기 종합부동산세 부과 시점부터 바로 적용될 수 있습니다. 반면 세율 변경이나 공제 구조 개편 같은 소득세법 및 종부세법 개정 사항은 국회 통과 후 내년(2027년) 이후부터 시행됩니다.
