모든 부동산에 세금이 다 오르는 모양새입니다. 정부의 부동산 세제 개편 논의에서 가장 큰 변화 중 하나는 비거주용 부동산에 대한 장기보유특별공제(장특공) 폐지다. 이번 개정 방향은 실거주 중심으로 세제 혜택을 재편하는 것이 핵심이며, 상가·토지·꼬마빌딩·근린생활시설 등을 보유한 투자자에게는 상당한 영향을 미칠 수 있다.
특히 양도차익이 큰 건물주일수록 양도세 부담이 크게 증가할 가능성이 있어 법안의 최종 내용과 시행 시기를 주의 깊게 살펴볼 필요가 있다.
1. 개정안의 핵심 내용 3가지
① 비거주용 부동산 장기보유특별공제 폐지
가장 큰 변화는 실거주하지 않는 부동산에 대한 장기보유특별공제를 적용하지 않는 방향이다.
대상으로 거론되는 자산은 다음과 같다.
- 상가
- 토지
- 꼬마빌딩
- 근린생활시설
- 조합원 입주권
- 기타 실거주 목적이 아닌 부동산
현재는 일정 기간 이상 보유하면 장기보유특별공제를 받을 수 있지만, 개정안이 시행되면 이러한 혜택이 사라질 가능성이 있다.
② 1세대 1주택 장특공도 거주 중심으로 변경
현재는 보유기간과 거주기간을 각각 반영해 공제율을 계산하는 구조다.
하지만 개정안에서는 보유기간을 인정하지 않고 실제 거주기간만으로 공제율을 산정하는 방향이 검토되고 있다.
즉, 오래 보유했더라도 실거주 기간이 부족하면 공제 혜택이 줄어들 수 있다.
③ 비거주자 장특공 적용 제외
국내에 거주하지 않는 해외 체류자나 세법상 비거주자는 장기보유특별공제를 받을 수 없도록 하는 방안도 함께 논의되고 있다.
이는 실거주 중심의 세제 개편이라는 방향성과 연결되는 내용이다.
2. 건물주에게 미치는 영향은 얼마나 클까?
현재 제도에서는 최대 30% 공제 가능
현행 제도에서는 근린생활시설이나 상가 등 비거주용 부동산도 장기간 보유하면 최대 30%의 장기보유특별공제를 받을 수 있다.
이 공제는 양도소득세를 줄이는 중요한 절세 장치 역할을 해왔다.
양도세 시뮬레이션
예를 들어 20년 동안 보유한 건물을 다음과 같은 조건으로 매도한다고 가정해 보자.
- 취득가 : 30억 원
- 양도가 : 100억 원
- 양도차익 : 70억 원
현행 제도에서는 장기보유특별공제 30%를 적용받아 양도소득세가 약 21억 원 수준으로 계산된다.
하지만 장기보유특별공제가 폐지될 경우 양도소득세는 약 34억 원으로 증가한다.
즉, 세 부담이 약 13억 원 증가하는 것으로 시뮬레이션된다.
양도차익이 큰 건물일수록 장특공 폐지의 영향은 훨씬 커질 가능성이 있다.
3. 부동산 시장에는 어떤 변화가 생길까?
거래가 줄어드는 '락인(Lock-in) 효과'
양도세 부담이 급격히 늘어나면 건물주는 쉽게 매도 결정을 내리기 어려워진다.
특히 대출을 안고 있는 상가나 꼬마빌딩은 이자 부담과 공실 위험이 있더라도 세금 부담 때문에 매물을 내놓지 않는 사례가 늘어날 수 있다.
이처럼 세금 때문에 거래가 멈추는 현상을 '락인 효과(Lock-in Effect)'라고 부른다.
매수 심리도 위축될 가능성
매수자 역시 미래의 양도세 부담을 고려하게 된다.
향후 매도 시 장기보유특별공제를 받을 수 없다면 투자 수익률이 낮아질 수 있기 때문에 상가나 꼬마빌딩 투자에 신중한 접근이 늘어날 가능성이 있다.
결국 거래량 감소와 가격 조정 압력이 동시에 나타날 가능성도 배제할 수 없다.
4. 건물주가 준비해야 할 대응 전략
보유 자산부터 점검해야 한다
우선 건물의 취득 시기와 예상 양도차익을 정확하게 계산해야 한다.
장기보유특별공제 폐지 시 세 부담이 얼마나 증가하는지 미리 확인하는 것이 중요하다.
매도와 승계 전략을 함께 검토한다
법안 시행 이전에 매도하는 것이 유리한지, 아니면 자녀에게 증여나 상속을 통해 승계하는 것이 적합한지 비교 검토할 필요가 있다.
자산 규모가 클수록 장기적인 관점에서 전략을 세우는 것이 중요하다.
법인 전환도 검토 대상이 될 수 있다
일부 자산가는 현물출자나 법인 전환을 활용한 자산 관리 방안을 검토하기도 한다.
다만 이러한 방법은 세법과 기업법, 상속·증여세까지 함께 고려해야 하므로 전문가와 충분한 상담 후 결정하는 것이 바람직하다.
5. 최종 법안이 확정되기 전까지는 신중한 판단이 필요하다
이번 개정안은 실거주 중심의 세제 체계를 강화하는 방향이라는 점에서 의미가 있지만, 상가·토지·꼬마빌딩 등 비거주용 부동산을 보유한 투자자에게는 상당한 영향을 줄 수 있다.
특히 장기보유특별공제가 폐지될 경우 양도차익이 큰 자산일수록 세 부담 증가 폭이 커질 가능성이 있다. 다만 아직은 최종 법안이 확정된 단계가 아니므로 시행 시기와 경과 규정, 적용 대상 등을 반드시 확인한 뒤 매도나 승계 전략을 결정하는 것이 중요하다.
6. 자주 묻는 질문
질문 1
Q. 장기보유특별공제가 폐지되면 모든 부동산이 대상인가요?
A. 현재 논의되는 방향은 상가, 토지, 꼬마빌딩, 근린생활시설 등 비거주용 부동산이 중심입니다.
1세대 1주택은 거주기간 중심으로 공제 방식이 변경되는 방안이 함께 검토되고 있습니다.
질문 2
Q. 건물주는 세금이 얼마나 늘어날 수 있나요?
A. 시뮬레이션 예시에서는 양도차익 70억 원 기준으로 양도소득세가 약 21억 원에서 약 34억 원으로 증가해 약 13억 원의 추가 세 부담이 발생하는 것으로 분석됐습니다.
질문 3
Q. 지금 바로 건물을 매도하는 것이 좋을까요?
A. 아직 법안이 확정되지 않은 만큼 성급한 판단은 피하는 것이 좋습니다.
최종 법안의 시행 시기와 경과 규정, 적용 대상 등을 확인한 뒤 전문가와 함께 매도·증여·상속 등 다양한 방안을 검토하는 것이 바람직합니다.
